À medida que o custo de vida aumenta, as pessoas dependem de novos fluxos de rendimento para pagar as suas contas – como alugar um quarto vago.
Na região de Paris, o número de habitações primárias na Airbnb aumentou mais de 80 por cento em Maio de 2024 em comparação com o mesmo período do ano anterior, uma vez que as famílias locais esperavam beneficiar da procura reprimida de viagens antes dos Jogos Olímpicos.
Quando as coisas estão tão caras, alugar um quarto pode ser uma tábua de salvação.
“Conheço um antigo profissional de TI que queria ser professor, mas que ocasionalmente precisava alugar um quarto a hóspedes para pagar a hipoteca”, diz Maarten Bruinsma, presidente do Amsterdam Gastvrij, um grupo que representa proprietários de alojamentos para férias. “Quando as coisas estão tão caras, alugar um quarto pode ser uma tábua de salvação.”
Mas o aumento dos arrendamentos de curta duração também causou consternação em locais turísticos onde se considera que as propriedades compradas para arrendamento contribuíram para a inflação dos preços das casas. Em Atenas, por exemplo, a Câmara Municipal está envolvida numa disputa legal com empresas que compram blocos de apartamentos inteiros para arrendar em plataformas como Airbnb ou Booking.com.
Embora os “hotéis ilegais” e as pessoas que possuem múltiplas propriedades para alugar reduzam o parque habitacional, eles não são os anfitriões médios do Airbnb. Concentrar-nos nestes casos isolados corre o risco de fazer dos arrendamentos de curta duração um bode expiatório para factores mais substanciais que impulsionam a inflação dos preços da habitação, tais como o aumento dos custos de construção e das taxas hipotecárias. Regulamentar nesta base também corre o risco de estrangular fluxos de rendimento críticos para as pessoas que enfrentam condições económicas difíceis.
Em Amesterdão, os alugueres de curta duração foram limitados a 30 noites por ano, enquanto cidades como Barcelona planeiam parar de renovar licenças de aluguer de curta duração até 2028. Foi demonstrado que regras muito rigorosas que proibiram efectivamente os alugueres de curta duração em Nova Iorque atingiram o os bairros mais pobres da cidade são os mais difíceis, reduzindo os gastos dos visitantes nestas regiões em cerca de 1,6 mil milhões de dólares por ano e cortando os rendimentos dos trabalhadores gerados pelos gastos dos hóspedes da Airbnb em 573 milhões de dólares.
Embora os “hotéis ilegais” e as pessoas que possuem múltiplas propriedades para alugar reduzam o parque habitacional, eles não são os anfitriões médios do Airbnb.
Enquanto isso, os preços dos hotéis em Manhattan aumentaram mais de 50% em relação ao ano anterior, atingindo uma tarifa diária média de US$ 524 – muito mais do que a maioria das pessoas pode pagar. Os dados sugerem que os arrendamentos de curta duração ajudam a reduzir os preços do alojamento turístico nos principais destinos europeus, proporcionando alternativas acessíveis.
Na Europa, onde alguma regulamentação sobre arrendamentos de curta duração é implementada a nível nacional, os governos também correm o risco de exacerbar as divisões entre zonas rurais e urbanas. “Nas zonas rurais onde não é viável manter um hotel a funcionar durante todo o ano, os alugueres de curta duração são normalmente a única forma de obter receitas turísticas fora da época alta”, afirma Klaus Ehrlich, secretário-geral da RuralTour, a Federação Europeia de Turismo. Turismo Rural. “Além do mais, essas regiões costumam ter superávit habitacional porque não há a demanda residencial que existe nas cidades.”
Não conseguir resolver o problema
Cidades como Barcelona, que regulamentam todo o mercado de arrendamento de curta duração numa tentativa de aliviar a pressão sobre o mercado imobiliário, estão a descobrir que as regras têm efeitos limitados.
“O que temos de pensar é quantos desses aluguéis de curto prazo retornarão ao parque habitacional e a resposta é muito poucos”, diz Matthew Dass, diretor associado da Oxford Economics, apontando que uma proporção significativa do as listagens no Airbnb são casas de férias ou quartos vagos em aluguéis de longo prazo.
A regulamentação excessiva simplifica uma mistura complexa de factores económicos, como a migração urbana, o envelhecimento das sociedades e os regimes rígidos de planeamento urbano que sustentam a falta de habitação nas cidades europeias. Para alguns, essas políticas resumem-se à pontuação política. “A razão pela qual o regulamento não visa os hotéis e albergues é que custaria cerca de 200 mil euros por quarto de hotel para revogar a sua licença”, diz Bruinsma, observando que a restrição de alugueres de curta duração é gratuita.
Indivíduos que optam por continuar a alugar seus bens enfrentam multas pesadas por qualquer erro. Não informar com antecedência o número de noites que alguém está hospedado pode deixar os anfitriões em Amsterdã sujeitos a receber uma multa de até € 8.700.
Regulamentações restritivas podem ter consequências indesejadas.
Em Amsterdã, os indivíduos representam 95% dos anfitriões do Airbnb. Eles são os mais atingidos pelas rígidas regulamentações de aluguel de curto prazo da cidade, que limitam o número de turistas em áreas específicas. Um relatório recente da Oxford Economics, que destacou as contribuições económicas e sociais dos alugueres de curta duração em toda a UE, alerta que regulamentações restritivas podem ter consequências indesejadas, aumentando o custo do alojamento para os viajantes diários e afectando os rendimentos dos anfitriões locais.
“O que você realmente vê é que, embora os aluguéis de curto prazo em Amsterdã tenham diminuído 52% devido a essas regulamentações, as diárias gerais dos hóspedes aumentaram 12%”, explica Dass. “Portanto, o que estimamos é que, a partir dessa política, haja cerca de 269 milhões de euros em perdas de rendimentos de anfitriões em Amesterdão.”
Propostas como a da Espanha para aumentar o IVA sobre os arrendamentos de curta duração para 21 por cento também apertam os bolsos dos indivíduos que procuram arrendar as suas propriedades. Ao contrário dos hotéis, que podem contabilizar o custo de reparações ou limpeza como despesa tributável, o aluguer de um quarto não é considerado uma “actividade empresarial”, diminuindo ainda mais o incentivo para hospedar ou alugar um quarto vago.
Uma maneira melhor de regular
Políticas equilibradas começam por garantir a transparência em todo o mercado de arrendamento de curta duração. Em Fevereiro de 2024, o Parlamento Europeu aprovou novas regras de partilha de dados que obrigam as grandes plataformas online a partilhar dados de aluguer com as autoridades locais todos os meses. Isto ajudará a corrigir conceitos errados sobre os arrendamentos de curta duração e visa evitar uma regulamentação excessiva que corre o risco de prejudicar as comunidades locais e o turismo. Se os governos não forem cuidadosos, irão espremer aqueles que lutam para sobreviver – enquanto a verdadeira crise imobiliária continua sem controlo. Políticas inteligentes manterão os benefícios económicos dos arrendamentos de curta duração, ao mesmo tempo que abordam potenciais desvantagens. Ao aproveitar os dados, os governos podem não só elaborar políticas mais eficazes, mas também demonstrar que as suas políticas estão a alcançar o efeito pretendido.
